Dzierżawa ziemi jest w polskim rolnictwie bardzo częsta. Jeden rolnik oddaje kilka hektarów sąsiadowi, inny powiększa gospodarstwo o grunty należące do osoby, która sama przestała je uprawiać. Pojawia się jednak pytanie, czy otrzymywanie czynszu dzierżawnego oznacza konieczność zapłaty podatku dochodowego. Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, co jest przedmiotem dzierżawy oraz do czego dzierżawca wykorzystuje ziemię.
Czy od dzierżawy płaci się podatek?
Nie każda dzierżawa gruntów rolnych powoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia dzierżawę jako jedno ze źródeł przychodów. Jednocześnie przepis wskazuje dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej. Z konstrukcji tego przepisu wynika, że czynsz otrzymywany z dzierżawy gospodarstwa rolnego lub jego części na zwykłe cele rolnicze nie stanowi przychodu z tego źródła podlegającego PIT.
Ma to ogromne znaczenie w praktyce. Jeżeli właściciel gospodarstwa wydzierżawia sąsiadowi pole, a dzierżawca uprawia na nim na przykład pszenicę, kukurydzę, rzepak czy buraki w ramach działalności rolniczej, otrzymywany czynsz może pozostawać poza podatkiem dochodowym.
Inaczej będzie, gdy ten sam grunt zostanie oddany przykładowo pod skład materiałów, parking, działalność usługową, instalację niezwiązaną z produkcją rolną albo inne wykorzystanie nierolnicze. Wówczas przychód z dzierżawy może podlegać PIT, dlatego samo określenie działki w ewidencji jako gruntu rolnego nie zawsze wystarcza. Znaczenie ma również przedmiot umowy i cel, na jaki ziemia została oddana.
Czy wydzierżawiający płaci podatek?
Na pytanie, czy wydzierżawiający płaci podatek, nie da się odpowiedzieć jednym tak albo nie bez znajomości sposobu wykorzystania ziemi.
Jeżeli przedmiotem umowy jest gospodarstwo rolne lub jego składnik, a dzierżawca wykorzystuje go na cele rolnicze, przychód z takiej dzierżawy zasadniczo nie jest zaliczany do źródła przychodów z dzierżawy wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Sytuacja zmienia się w przypadku wykorzystania nierolniczego.
Przykładowo właściciel ma działkę będącą częścią gospodarstwa, ale wydzierżawia fragment przedsiębiorcy, który urządza tam plac składowy. Taka dzierżawa nie służy prowadzeniu zwykłej działalności rolniczej i może podlegać opodatkowaniu.
Podobna ostrożność jest potrzebna w przypadku wydzierżawiania ziemi pod farmę fotowoltaiczną, maszty, magazyny, parkingi czy obiekty usługowe. Nie powinno się automatycznie zakładać, że skoro w ewidencji znajduje się grunt rolny, każdy przychód uzyskiwany z jego udostępnienia pozostaje poza PIT.
Ile wynosi podatek od dzierżawy?
Jeżeli dzierżawa podlega PIT i jest tzw. dzierżawą prywatną, czyli nie jest rozliczana jako działalność gospodarcza, zastosowanie ma ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Ministerstwo Finansów wskazuje obecnie dwie stawki:
- 8,5 proc. przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie,
- 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Od 2023 roku ryczałt jest jedyną formą opodatkowania prywatnego najmu i dzierżawy. Przychody wykazuje się później w zeznaniu PIT-28.
Trzeba zwrócić uwagę na słowo przychód. Przy ryczałcie podatek obliczany jest zasadniczo od otrzymanego czynszu, a nie od dochodu pozostającego po odjęciu kosztów.
Jeżeli więc właściciel uzyska 20 000 zł podlegającego opodatkowaniu czynszu dzierżawnego, sama możliwość wskazania wydatków związanych z ziemią nie oznacza automatycznie, że pomniejszą one podstawę ryczałtu.
Inaczej wygląda sytuacja rolnika, który oddaje gospodarstwo lub jego część innemu rolnikowi wyłącznie do użytkowania rolniczego. W takim przypadku nie należy automatycznie naliczać 8,5 proc. tylko dlatego, że strony podpisały umowę zatytułowaną dzierżawa. Najpierw trzeba ustalić, czy uzyskiwany czynsz w ogóle stanowi przychód podlegający PIT.
Przykład dzierżawy ziemi rolnej bez PIT
Załóżmy, że właściciel posiada gospodarstwo rolne o powierzchni 12 hektarów. Sam nie chce już prowadzić produkcji, dlatego wydzierżawia 5 hektarów innemu rolnikowi. Dzierżawca zobowiązuje się uprawiać na tej ziemi zboża i płaci właścicielowi 6000 zł czynszu rocznie.
Jeżeli wydzierżawiony grunt jest składnikiem gospodarstwa rolnego i został oddany na cele rolnicze, taka sytuacja nie jest traktowana tak samo jak zwykły wynajem mieszkania czy dzierżawa działki pod działalność handlową. Z przepisów ustawy o PIT wynika, że ustawodawca zalicza do źródła przychodów dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników wtedy, gdy jest przeznaczona na cele nierolnicze albo działy specjalne produkcji rolnej, dlatego w umowach dotyczących ziemi rolnej warto dokładnie określić przeznaczenie gruntu.
A co jeśli ziemia jest dzierżawiona pod fotowoltaikę?
To zupełnie inna sytuacja niż oddanie pola rolnikowi pod zasiew. Jeżeli właściciel otrzymuje czynsz za udostępnienie gruntu na cele niezwiązane ze zwykłą działalnością rolniczą, nie można korzystać z zasad właściwych dla dzierżawy gospodarstwa na cele rolnicze.
W przypadku prywatnej dzierżawy opodatkowanej ryczałtem obowiązują stawki 8,5 proc. do 100 000 zł przychodu i 12,5 proc. od nadwyżki. Ministerstwo Finansów potwierdza również, że przychodem jest co do zasady czynsz faktycznie otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.
Właściciel pola, który podpisuje wieloletnią umowę z firmą planującą inwestycję na gruncie, powinien więc przed podpisaniem dokumentu sprawdzić również konsekwencje podatkowe.
Kto płaci podatek właściciel czy dzierżawca?
Trzeba tutaj rozdzielić podatek od przychodu z dzierżawy od podatku rolnego dotyczącego samego gruntu.
Jeżeli czynsz dzierżawny podlega PIT, rozlicza go osoba, która uzyskuje przychód, czyli zazwyczaj wydzierżawiający. Dzierżawca płacący właścicielowi czynsz nie płaci za niego podatku dochodowego od tego przychodu. Ministerstwo Finansów wskazuje, że przychodem z dzierżawy jest co do zasady właśnie czynsz otrzymywany przez wynajmującego lub wydzierżawiającego.
Inaczej trzeba spojrzeć na podatek rolny. Zasadniczo samo podpisanie zwykłej prywatnej umowy dzierżawy nie zawsze powoduje automatyczne przeniesienie ustawowego obowiązku podatkowego z właściciela na dzierżawcę.
Istnieją jednak sytuacje szczególne, w których podatnikiem podatku rolnego staje się dzierżawca. Ministerstwo Rolnictwa wskazuje między innymi przypadek gruntów gospodarstwa rolnego wydzierżawionych na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo regulacji dotyczących rent strukturalnych. Wtedy podatnikiem podatku rolnego może być dzierżawca.
Nie należy więc utożsamiać dwóch różnych zobowiązań. Jedno dotyczy pieniędzy otrzymywanych z czynszu, a drugie posiadania i użytkowania gruntu rolnego.
Czy dzierżawca może w umowie zobowiązać się do płacenia podatku rolnego?
Strony często wpisują do umowy, że koszty związane z gospodarowaniem gruntem ponosi dzierżawca. Takie ustalenia mają znaczenie we wzajemnych rozliczeniach pomiędzy właścicielem i dzierżawcą, ale trzeba odróżnić umowne ponoszenie kosztu od tego, kogo przepisy podatkowe wskazują jako podatnika.
Nie można więc wyłącznie na podstawie jednego zdania w umowie zakładać, że urząd będzie od tej chwili traktował dzierżawcę jako podatnika podatku rolnego.
W szczególnych przypadkach, gdy to dzierżawca staje się podatnikiem zgodnie z ustawą, powinien wykonać odpowiednie obowiązki wobec organu podatkowego. Ministerstwo Rolnictwa przypomina, że osoby fizyczne będące podatnikami podatku rolnego składają informację o gruntach w terminie 14 dni od powstania lub wygaśnięcia obowiązku.
Czy umowę dzierżawy trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?
W przypadku typowej prywatnej umowy dzierżawy nie funkcjonuje ogólna zasada nakazująca każdą taką umowę po podpisaniu zanosić do urzędu skarbowego i rejestrować. Nie oznacza to jednak braku obowiązków podatkowych.
Jeżeli przychód z dzierżawy podlega ryczałtowi, wydzierżawiający musi go prawidłowo rozliczać, a po zakończeniu roku wykazać w zeznaniu PIT-28. Ministerstwo Finansów podaje, że PIT-28 obejmuje przychody z prywatnej dzierżawy i jest składany od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
W przypadku ziemi rolnej może natomiast powstać obowiązek przekazania informacji do gminy, a nie do urzędu skarbowego.
Jeżeli w wyniku zawartej umowy dzierżawca staje się podatnikiem podatku rolnego, informację o gruntach składa właściwemu organowi podatkowemu. Ministerstwo Rolnictwa wskazuje w takich przypadkach termin 14 dni od powstania albo wygaśnięcia obowiązku podatkowego.
Dlatego pytanie o zgłoszenie dzierżawy trzeba zawsze doprecyzować: czym innym jest rejestracja samej umowy, czym innym rozliczenie PIT, a jeszcze czym innym informacja dotycząca podatku rolnego.
Czy umowa dzierżawy ziemi rolnej powinna być pisemna?
W praktyce zdecydowanie warto zawrzeć ją na piśmie, nawet jeśli ziemię przejmuje sąsiad lub członek dalszej rodziny. Umowa powinna możliwie dokładnie określać działki, powierzchnię, okres dzierżawy, wysokość i sposób zapłaty czynszu oraz obowiązki stron. W przypadku gospodarstw szczególnie istotne jest wskazanie celu rolniczego.
Zamiast ograniczać się do zdania, że właściciel oddaje działkę w dzierżawę, warto jasno określić, że ziemia zostaje przeznaczona do prowadzenia działalności rolniczej. Jest to istotne również dlatego, że przepisy PIT inaczej traktują dzierżawę gospodarstwa rolnego na cele rolnicze, a inaczej jego wykorzystanie na cele nierolnicze.
Dokument jest przydatny także wtedy, gdy po kilku latach pojawi się spór dotyczący wysokości czynszu, czasu trwania dzierżawy lub obowiązków związanych z gruntem.
Czy podatek rolny i podatek od dzierżawy to to samo?
Nie. To dwa odrębne zagadnienia, które często są ze sobą mylone. Podatek rolny jest związany z gruntami. Jego wysokość ustalana jest według zasad wynikających z ustawy o podatku rolnym, a stawki są powiązane ze średnią ceną skupu żyta. Gmina może także obniżyć cenę przyjmowaną do obliczeń na swoim terenie.
Podatek dochodowy dotyczy natomiast przychodu uzyskanego przez wydzierżawiającego.
Może więc wystąpić sytuacja, w której grunt pozostaje objęty podatkiem rolnym, ale czynsz otrzymywany przez właściciela z dzierżawy gospodarstwa na cele rolnicze nie podlega PIT. Możliwa jest również odwrotna sytuacja, w której sposób wykorzystania gruntu powoduje inne konsekwencje podatkowe.
Najważniejszy jest cel dzierżawy ziemi
Rolnik przed rozliczeniem podatku powinien odpowiedzieć sobie przede wszystkim na kilka pytań: co dokładnie zostało wydzierżawione, czy grunt stanowi gospodarstwo rolne lub jego składnik oraz co faktycznie robi na nim dzierżawca.
Jeżeli ziemia należąca do gospodarstwa została oddana innemu rolnikowi do prowadzenia normalnej działalności rolniczej, nie należy automatycznie traktować otrzymywanego czynszu tak samo jak przychodu z wynajęcia mieszkania. Ustawa o PIT wyraźnie wyróżnia sytuację, w której gospodarstwo rolne lub jego składniki są wydzierżawiane na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.
Jeżeli natomiast pole zostaje oddane pod działalność niezwiązaną z rolnictwem, sposób rozliczenia może się diametralnie zmienić. Właśnie dlatego przy nietypowej dzierżawie, szczególnie wieloletniej umowie z przedsiębiorstwem, warto przed podpisaniem dokumentu sprawdzić jej skutki podatkowe w odniesieniu do konkretnej nieruchomości.
Najważniejszy niuans dla portalu rolniczego to właśnie brak automatycznego PIT od dzierżawy gospodarstwa lub jego części na cele rolnicze. To odróżnia taki tekst od większości poradników o zwykłym najmie i dzierżawie.
Źródło: www.agromechanika.net.pl
