Zakup ziemi rolnej w Polsce nie jest zarezerwowany wyłącznie dla osób prowadzących gospodarstwo. Osoba, która nie ma statusu rolnika indywidualnego, również może stać się właścicielem gruntu rolnego. Znaczenie ma jednak powierzchnia kupowanej nieruchomości, jej status oraz sposób przeprowadzenia transakcji. Szczególnie istotna jest granica 1 ha, ponieważ po jej przekroczeniu zasady nabywania ziemi wyraźnie się zmieniają.
Regulacje wynikają przede wszystkim z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a ważną rolę w obrocie gruntami odgrywa Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, czyli KOWR. Oznacza to, że ilość ziemi rolnej, jaką musi kupić osobą nie będąca rolnikiem nie sprowadza się do wskazania jednej maksymalnej powierzchni.
Ile ziemi rolnej może kupić osoba niebędąca rolnikiem?
Najważniejsza zasada jest stosunkowo prosta. Osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, może co do zasady kupić nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. W praktyce może to być przykładowo działka o powierzchni 0,5 ha, 0,8 ha czy 0,9999 ha.
Nie oznacza to jednak, że osoba niebędąca rolnikiem nigdy nie może kupić większej nieruchomości. Nabycie gruntu rolnego o powierzchni 1 ha lub większej jest możliwe, ale jeśli kupujący nie spełnia wymogów rolnika indywidualnego i nie znajduje zastosowania jeden z wyjątków przewidzianych w ustawie, konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Dlatego często spotykane stwierdzenie, że nie będąc rolnikiem można kupić maksymalnie 1 ha ziemi, jest uproszczeniem. Dokładniej należałoby powiedzieć, że nieruchomość rolną o powierzchni poniżej 1 ha można zasadniczo kupić bez zgody KOWR, natomiast przy powierzchni wynoszącej co najmniej 1 ha pojawiają się dodatkowe wymagania.
Czy można kupić kilka działek rolnych poniżej 1 ha?
To zagadnienie jest szczególnie ważne dla osób, które posiadają już ziemię. KOWR w swoich wyjaśnieniach opisuje między innymi przypadek osoby posiadającej nieruchomość rolną o powierzchni 0,25 ha, która chce następnie kupić kolejną o powierzchni 0,85 ha. Sama kupowana działka nadal ma mniej niż 1 ha, więc jej nabycie nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR tylko z tego powodu.
Łączna powierzchnia posiadanych nieruchomości może jednak mieć znaczenie dla obowiązków powstających po zakupie. W podanym przez KOWR przykładzie połączenie 0,25 ha i 0,85 ha daje 1,10 ha. Może wówczas powstać gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów, co wpływa między innymi na obowiązek jego prowadzenia.
Nie powinno się więc automatycznie zakładać, że można bez żadnych konsekwencji kupować dowolną liczbę działek po 0,99 ha. Każdą sytuację trzeba rozpatrywać z uwzględnieniem już posiadanych gruntów, sposobu nabycia oraz przepisów dotyczących obowiązków właściciela po dokonaniu transakcji.
Czy nie będąc rolnikiem można kupić 1 ha ziemi?
Dokładnie 1 ha jest istotną granicą. Wyjątek pozwalający na nabycie nieruchomości przez dowolną zainteresowaną osobę dotyczy nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Działka mająca dokładnie 1 ha nie mieści się więc w tym wyjątku.
Jeżeli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, zakup nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej zasadniczo wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zastosowanie znajduje jeden z ustawowych wyjątków.
Warto zwracać uwagę na tę różnicę podczas przeglądania ofert. Działka rolna mająca 9 900 m² i działka mająca 10 000 m² mogą podlegać innym zasadom dotyczącym możliwości jej nabycia przez osobę bez statusu rolnika.
Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić 2, 5 albo 10 ha?
Tak, brak statusu rolnika indywidualnego nie oznacza bezwzględnego zakazu zakupu większego areału. Przy nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha trzeba jednak spełnić wymagania przewidziane w ustawie. W typowej sytuacji osoby spoza rolnictwa oznacza to konieczność uzyskania odpowiedniej zgody KOWR.
Zgoda wydawana jest w formie decyzji administracyjnej. KOWR wskazuje, że wniosek może zostać złożony między innymi przez zbywcę nieruchomości, a w określonych przypadkach również przez osobę fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne lub powiększyć gospodarstwo rolne.
Sama powierzchnia nie przesądza zatem, że zakup 2 czy 5 ha przez osobę niebędącą obecnie rolnikiem jest niemożliwy. Zmienia się natomiast procedura i zakres warunków, które trzeba spełnić.
Kiedy zgoda KOWR nie jest potrzebna?
Ustawa przewiduje szereg wyjątków. Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR nie jest wymagana między innymi przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Odmienne zasady mogą mieć zastosowanie również przy dziedziczeniu, dziale spadku, podziale majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, nabyciu w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego oraz w innych przypadkach wskazanych w przepisach.
Znaczenie ma również osoba sprzedającego i relacja między stronami. Przepisy przewidują szczególne rozwiązania między innymi dla osób bliskich zbywcy. Dlatego przy większej nieruchomości nie należy oceniać możliwości zakupu wyłącznie na podstawie jej powierzchni.
Czy KOWR może mieć prawo pierwokupu działki poniżej 1 ha?
Brak konieczności uzyskania zgody na zakup nie oznacza automatycznie, że KOWR jest całkowicie wyłączony z transakcji. Przy sprzedaży niektórych nieruchomości rolnych KOWR może posiadać prawo pierwokupu. W takiej sytuacji u notariusza najpierw zawierana jest warunkowa umowa sprzedaży.
Dopiero dalsza procedura pozwala na ostateczne przeniesienie własności na kupującego. To jeden z powodów, dla których przed zakupem działki rolnej warto sprawdzić nie tylko powierzchnię podaną w ogłoszeniu, ale także informacje znajdujące się w ewidencji gruntów, księdze wieczystej oraz dokumentach dotyczących przeznaczenia terenu.
Czy działka rolna poniżej 0,3 ha podlega tym samym ograniczeniom?
Istnieje jeszcze jedna ważna granica powierzchni. KOWR wskazuje, że od 5 października 2023 roku przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się między innymi do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Trzeba przy tym odróżnić powierzchnię całej nieruchomości od powierzchni znajdujących się na niej użytków rolnych. Przy niewielkich działkach może mieć to znaczenie dla oceny konkretnej transakcji.
Kim właściwie jest rolnik indywidualny?
Samo posiadanie kawałka ziemi nie powoduje automatycznego uzyskania statusu rolnika indywidualnego. Według KOWR trzeba łącznie spełniać określone ustawą wymagania dotyczące między innymi powierzchni gospodarstwa, kwalifikacji rolniczych, miejsca zamieszkania oraz osobistego prowadzenia gospodarstwa.
Rolnik indywidualny może posiadać maksymalnie 300 ha użytków rolnych w gospodarstwie rodzinnym. Wymagane jest również co najmniej pięcioletnie zamieszkiwanie w odpowiedniej gminie oraz osobiste prowadzenie gospodarstwa przez wymagany okres, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych przez przepisy.
Dlatego osoba kupująca pierwszą działkę rolną nie staje się od razu rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy.
Na co uważać przed zakupem ziemi rolnej?
Przed podpisaniem umowy warto ustalić rzeczywistą powierzchnię nieruchomości i użytków rolnych, sprawdzić jej oznaczenie w ewidencji gruntów oraz przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Istotne jest również to, czy kupujący posiada już inne nieruchomości rolne.
Szczególnej uwagi wymagają ograniczenia obowiązujące po zakupie. Ustawa przewiduje w określonych sytuacjach obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz ograniczenia dotyczące sprzedaży lub oddania nabytej nieruchomości w posiadanie innym osobom przez okres 5 lat. Istnieją od tych zasad wyjątki, a w niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie zgody KOWR na wcześniejsze zbycie gruntu.
Przy niewielkiej działce sytuacja może więc być stosunkowo prosta, natomiast zakup kilku parceli lub większego areału wymaga już dokładnego sprawdzenia konsekwencji prawnych. Szczególnie gdy łączna powierzchnia posiadanych gruntów zbliża się do 1 ha, warto jeszcze przed wizytą u notariusza ustalić, jakie obowiązki powstaną po przeprowadzeniu transakcji.
Źródło: www.agromechanika.net.pl
